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上海二手房租赁需要注意哪些风险

来源:找法网 2020年10月10日 17:28

 上海房租是非常贵的,对此当事人如果想要租房的,那么最好选择租一些二手房,不过进行二手房租赁必须要签订房屋租赁合同,而且要审查一些事项。因此接下来将由找法网小编为您介绍关于上海二手房租赁需要注意哪些风险及其相关方面的知识,希望能够帮助大家解决相应的问题。

  一、上海二手房租赁需要注意哪些风险

  1、低价虚假广告要注意

  当租房者通过报纸、网站等信息渠道看到所刊登的房屋租价明显低于其正常市场价格时就要引起注意了。因为这些虚假信息有可能是某些不法中介为了牟取不正当利益,以此为诱饵骗取租房者上当的一种手段。

  2、房东个人情况查仔细

  承租房屋时,租房者对于房东的个人情况要验查仔细。如果是房东本人出面签约时,最好查看其房产证与身份证;如果是帮助朋友出租房屋,那么一定要有出租委托书、朋友的房产证、身份证或复印件;如果房产证没有办下来则一定要其出具购房合同以证明其身份。此外,对于租房时可能遇到的“二房东”问题,租房者应验明该“二房东”在其租赁期间是否有权利将此房屋转租并让其出示租赁合同以及提供该房屋的相关产权证明,以免引起法律纠纷。

  3、承租房屋家电、家具清点好

  租房者在承租房屋时一定要清点好房屋内部设施如家电、家具等,并且在看房时检查一下家电的正常运作情况,家具的完好程度等,然后将其一一列入到清单内。最好注明如果出现故障时维修费用由谁来承担,也好免除租房者在入住后,家用电器等发生毛病维修时与房主产生矛盾,责任划分不清。

  4、认真签订房屋租赁合同

  租房者在签订房屋租赁合同时,一定要看清楚合同上面所规定的条款,明确租赁双方的权利与义务。如租赁用途、租赁期限、修缮责任、变更与解除合同、签订转租、违约责任等条款,租赁双方要协商一致,以免在日后租房过程中产生争执,引发不必要的烦恼。

  5、物业杂费等合同附件写清楚

  租赁双方达成协议,除了签署正规的《房屋租赁合同》之外,对于房屋内的设备、租赁期间的水、电、煤、气、有线电视、电话、物业维修基金等相关费用的结算与承担也要详细写清楚并且作为其合同附件收好,以免给自己带来不必要的麻烦。

  6、房屋押金问题看明白

  租房者在交纳房屋押金时要与业主协商好是押一付三、押二付三还是押二付四。因为当租房者合同期满要求退租时,房主可能会以房屋设施损坏或者其他藉口作为条件来苛扣租房者押金,造成租客不必要的损失。因此在签订租赁合同时,双方就应当注明租约期满后多少个工作日内,在房屋及其设施无毁损的情况下,业主应退还押金。

  7、根据自身条件谋求合适房屋

  旺季租赁,租客很难在短时间内找到合适的房屋。因此,租客在租房时不应单一的寻求工作地点周边的房屋,也可根据自身需求,特别是在租金承受能力有限的情况下,只要交通便利,上下班时间不长,距离远一些的房屋也应列入选择租赁范围之内。

  二、房屋租赁的法律效力

  出租人和承租人就房屋出租的租金、期限、违约责任等条款达成一致意见后,租赁合同就成立了。成立后的房屋租赁合同有无法律效力,主要从下面四个方面进行审查。

  (一)合同主体是否符合规定,即出租人与承租人是否具备有效民事行为的构成要件。如是否为无民事行为能力人或限制民事行为能力人,或出租人是否为房屋所有人或合法使用权人等。

  (二)房屋是否为法律法规禁止出租。只要法律法规不禁止出租的房屋,都可以依法出租。根据规定,有下列情形之一的房屋不得出租:

  (1)未依法取得房屋所有权证的;

  (2)司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的;

  (3)共有房屋未取得共有人同意的;

  (4)权属有争议的;

  (5)属于违法建筑的;

  (6)不符合安全标准的;

  (7)已抵押,未经抵押权人同意的;

  (8)不符合公安、环保、卫生等主管部门有关规定的;

  (9)有关法律、法规规定禁止出租的其他情形。

  (三)房屋租赁合同的内容是否合法。在实践中,有些房屋租赁合同约定房客逾期支付租金、水电费等的滞纳金按每日2%计算。从法律来说,这种约定因滞纳金过高有失公平,属于可撤销条款。还有一种常见的情形是,有人用租来的房屋进行违法犯罪活动,若属实,则在出租人明知或应当知道的情况下,这样的租赁合同均是无效的,不受国家法律保护,租金依法没收。

  (四)是否进行过登记备案。《城市房地产管理法》、《城市房屋租赁管理办法》及本市的租赁法规均规定,租赁当事人应向房产管理部门办理登记备案手续。在实践中,对未登记备案的租赁合同是否有效有两种观点,一种认为合同是无效的,另一种认为租赁合同仍然有效,但不具有对抗第三人的效力。

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2020年04月30日 13:53

租客网:长租公寓如何解决盈利难题?

在市场和国家政策的双重聚力之下,房屋租赁行业迎来了前所未有的春天。多主体供给、多渠道保障、租售同权、租购并举的住房制度让租赁住房被提升到了一个前所未有的高度。租公寓相比传统租房模式,无论在租住环境还是生活品质方面,租客都能获得更好的租房体验,受到广大白领及毕业生的青睐。不少开发商、运营商伺机而动,纷纷抢滩租赁市场,希望在租赁时代分割租赁市场这块大蛋糕。但据租客网调查发现,有近9成被访者认为长租公寓可能会“租金太贵”,另一方面,这些企业几乎无一例外都面临着盈利难的问题。原因很简单,白领租客群体追求相对体面,服务配套完善的租住环境,但装修过关、服务过关、配套过关的情况之下,随着租住环境的不断完善必将带来装修、管理等运营成本的增加,还有最可怕的空置期,毕竟房子空一天,少收一天钱。长租公寓是一门前期投入资金巨大、回报周期较长的微利生意。虽被视为产业蓝海,长租公寓所面临的租金回报率较低、税负过重、资金成本高、运营管理难等众多问题已经让许多公寓运营商负重前行。那么,如何解决盈利难题?租客网站在行业的角度,给出以下中肯的建议:首先,提高品牌知名度,降低空置率,控制季节性影响:核心是提高运营效率和质量,提高用户粘性,争取每一间公寓都能盈利。由于长租公寓的用户更多还是90后和城市白领,对社群的重要性很重视,这类租客更加重视精神诉求的满足程度。当代的青年群体,追求的青年公寓,是希望在现代的社会,可以找到或是拓展人脉,或是获得归属感,或者降低孤独感,或是寻找伴侣……这些运营上的体验都决定着用户粘性,通过各种各样的方式提高运营效率和贴心程度是留住用户,取得盈利的前提。其次,预租服务,减少空置期。在房屋租赁到期前,将房屋租赁信息曝光在租客平台,给需要的租客更多看房的机会,同时减少房屋空置期的风险,这是租客网针对“可怕的空置期”提出的最行之有效的解决方案。想象一下,有上百近千的预租房客任你挑选,尽情享受在家等下一个房客的快感。“如何做到以上这些?”来租客网,就已经开始了。租客网为了提高入住者的生活质量,作为一个大型租赁平台“除了对象都可以租”,租客网不仅让入住者像在家一样,还为需要的毕业生提供就业机会。租客平台的所有会员,将会不定期举办各种交流会友的活动,让宅男宅女们在租客网这个家庭里多结好友,最好还能找到心仪的TA。租客网“好生活,租着过”,深层次挖掘租赁行业的需求,创新推出“保姆式托管模式”和“信用保障安全体系”;开创性的提出了“全民经纪人模式”“免押金模式”以及“免中介费模式”等多种服务模式。2017年10月租客网刚宣布上线租房平台,已经超过10万间房屋入驻租客网。如果可以让你的公寓品牌快速得到区域性认可,如果可以让新店以趋近于零的时间将房子租出去,如果可以让你以趋近于零的时间完成退租与续租,如果可以让你的租客延长退房周期,降低空置率……你要不要来租客网?

2020年04月30日 10:12

三年亏 290 亿退市只待“宣判”,乐视网没能等回贾跃亭

乐视网连续三年巨亏,累计亏损额接近290亿,在A股历史上仅次于*ST盐湖连续三年巨亏近300亿元,成为A股30年历史上利润亏损的榜眼,曾经登顶创业板一哥乐视网,如今却已滑入退市泥潭无法自拔.乐视网4约26日晚间披露的年报显示,2019年全年,公司净利润再次巨亏112.8亿元。加上此前两年的亏损,该公司最近三年净利润已累计亏损高达290亿元左右,并且连续两年资不抵债,2019年末净资产为-143.3亿元。2019年的巨额亏损,主要是计提了超过90亿元的负债。由于违规对乐视体育文化产业发展(北京)有限公司(下称"乐视体育")、乐视云计算有限公司(下称"乐视云")融资提供担保而后者违约,乐视网为此计提负债90.64亿余元。乐视网背上的这些巨额债务,均是贾跃亭一手主导造成。2010年上市之后,乐视网神话无数,市值一度超过1600亿元。2016年底,整个乐视体系危机爆发,贾跃亭次年遁身美国。而他留下大量问题,把乐视网一步步拖向泥潭深处,仅占用、违规担保带给乐视网的亏空,就超过百亿之巨。连续三年净利润巨亏、两年年末净资产为负,连续三年的年报都被审计机构出具非标审计意见,重病缠身的乐视网,退市几乎已成定局。这回,乐视网还能找到援手吗?三年巨亏近290亿元经过连续三年巨亏之后,乐视网如今距离A股"亏损王"的距离,中间只隔了一家公司。年报数据显示,2019年全年,乐视网仅实现营业收入4.86亿元,同比下降68.83%;净利润净利润再次百亿巨亏,亏损额高达112.8亿元,同比下降175.39%。自从2016年底陷入困境之后,乐视网的经营就一落千丈,营业收入直线下降。2017年、2018年,该公司营业收入为70.3亿元、15.6亿元。2019年的营收,已经仅剩2017年的7%左右。加上此前两年,乐视网过去三年的亏损总额,已经逼近290亿元。2017年、2018年,该公司净利润亏损分别达到138.9亿元、41亿元,而今年一季度,营收已经滑落到仅8895万元,净利润亏损约1.5亿元。连年巨额亏损,在迄今为止A股历史上,很难找出第二个例子。此前,亏损规模超过乐视网的,仅有*ST盐湖一家。按累计金额计算,乐视网是A股历史上亏损规模第二大的公司。*ST盐湖1月11日披露,由于资产重整中的资产处置,预计对利润产生约417.35亿元的损失,导致2019年净利润亏损高达432亿元至472亿元,净资产从2019年9月底的182亿元,直接跌到-286亿元。2017年、2018年,该公司已分别亏损41.6亿元、34.5亿元,三年累计最大亏损接近惊人的550亿元。石化油服也曾有过惊人巨亏,但亏损金额尚不及乐视网。2016年、2017年,石化油服净利润分别亏损161.14亿元、105.8亿元,两年合计亏损近267亿元。这一亏损金额比起乐视网,仍然少了20余亿元。虽然连续三年巨亏,但扣除非经常性损益后,乐视网去年的亏损,实际有所收窄。年报显示,受对大股东贾跃亭控制的乐视体育、乐视云两家公司的违规担保所累,乐视网计提了对应负债约90.64亿余元。2016年4月,乐视体育进行B轮融资,新增投资者40余家分别以现金、债转股形式增资,共计投资78.33亿元。从2019年5月至当年年底,已有18家投资人对乐视网提起仲裁、1方起诉,其中17起仲裁乐视网败诉,为此计提74.84亿余元。对乐视云的担保,带来的负债虽未披露,但过往披露可知大致金额。2016年2月,乐视云融资10亿元,乐视控股(北京)有限公司、贾跃亭等出具股权回购、担保合同,如若乐视云2016年至2018年未能完成约定的经营指标,或2019年初无法上市,乐视控股及贾跃亭将向投资人回购。根据各方当时约定,乐视云回购金额为本金10亿元、年化单利15%计算,每年仅支付的利息就达1.5亿元。如今三年多过去了,乐视网为此承担的本息,经测算至少已经超过15亿元。贾跃亭还会还钱吗?作为曾经贾跃亭控制的上市公司,在持续数年的债务纠纷中,被连累最多的就是乐视网。从2018年以来,乐视网就因贾跃亭遗留下来的种种问题,不断被卷入债务催讨官司。乐视网4月13日披露,公司收到北京朝阳法院送达的民事起诉状,陈思成(上海)影视文化工作室(下称"陈思成工作室")请求判令乐视网、乐乐互动体育文化发展(北京)有限公司(下称"乐乐互动")、北京鹏翼资产管理中),立即收购银石投资代原告持有的乐视体育的0.0914%股权,支付股权收购款2897万元。陈思成起诉追讨的股权收购款,不过是乐视网最新的一起债务官司,起因也是乐视体育2016年4月的融资款,王宝强、孙红雷、贾乃亮等当红明星,当时均参与了乐视体育B轮融资。除了对乐视体育、乐视云融资的巨额违规担保,贾跃亭主导的对乐视网大额资金占用,就差多年之后,至今仍未能解决。2017年及以前,乐视网通过公向贾跃亭控制的关联方销售货物、提供服务等经营性业务及代垫费用等方式,形成了大量关联应收和预付款项。截至2019年底,涉及金额仍有19.17亿元。直接占用、违规担保之外,乐视网自身也有巨额债务。截至2019年12月底,该公司合并报表内的长短期借款共5.55亿元,其他流动负债33.04亿元,其他非流动负债30.49亿元,合计金额超过69亿元,其中包括二股东天津嘉睿汇鑫企业管理有限公司2017年11月提供的借款本息13.45亿元、融创垫付的19.1亿元债务。这些债务虽然与贾跃亭方面没有直接关系,但却与其遗留下来的问题存在渊源。乐视网称,历史问题无法得到有效、及时解决,现金流极度紧张引发大量债务违约,进而被动应对诸多诉讼和无法短期内执行的判决,公司金融和市场信用跌入谷底,业务开展遭受重重阻碍。根据公开信息,美国洛杉矶当地时间今年3月19日,当地破产法院就已批准了贾跃亭的破产重组资产披露声明和持产债务人贷款申请,法院认为贾跃亭)提交的第四版披露声明提供了足够的信息,满足破产重组的法律要求,涉及的债务重组的债务本金净额为29.6亿美元。今年5月,破产重组将进入投票程序。根据最新破产方案,中国债权人将从债权人信托获得40%的债务受偿,或从信托以及其他途径获得的偿付比例达到获准债务索赔分配额的100%,债权人将有权在国内继续处置破产提起日前已经冻结或已抵押、质押的资产,受偿金额不计入上述40%等,此次破产重组债权人信托方案已经同步考虑乐视网相关债务问题。但对于涉及乐视网的债务细节,迄今未见任何披露。年报数据显示,截至2016年底,贾跃亭及其关联方,对乐视网的资金占用规模为86.9亿元,2017年、2018年底,余额分别为73亿元、28亿元。到了2019年,存量规模看起来已经减少了接近75%。从表面上看,关联资金占用大幅下降,是因为贾跃亭已经偿还部分资金。按照贾跃亭方面近期的说法,从2017年7月以来,包括已不在上市公司范围内的乐融致新在内,累计解决上市体系关联欠款超27亿元。事实是否果真如此?乐视网在2018年年报中称,大股东及其实际控制企业合并范围的欠款余额约28亿元,比上年大幅下降,是由于乐融致新不再纳入上市公司合并范围,大股东及其关联方对乐融致新应付款项,不再纳入上市公司合并范围。乐视网还在2019年年报中称,贾跃亭方面并未还钱。2018年8月至今,双方进行多次谈判,但未达成一致,截至目前,大股东及其关联方债务处理小组,未拿出可实质执行的完整处理方案,公司未因债务解决方案获得任何现金。已经解决的7.2亿元左右,也是以债权转让方式进行,而非现金偿还。此次破产重组过程中,贾跃亭因违规担保、占用,导致的乐视网上百亿债务、资金压力,将如何解决?是否能得到真正解决?整个资本市场都拭目以待。退市几成定局不仅利润累计巨亏接近290亿元,乐视网的资产,也已经亏蚀殆尽,退市也只有一步之遥。即便扣除对乐视体育、乐视云违规担保形成的巨额债务计提,乐视网2019年净利润仍然巨亏。数据显示,扣除经常性损益后,该公司去年净利润亏损金额,仍然达到扣23.05亿元,难以扭转连亏三年的局面,已经触发退市条件。已经触发的退市条件,还不止是净利润。年报数据显示,截至2019年12月底,乐视网总资产约为59.1亿元,净资产为-143.3亿元。2018年年末,该公司净资产已然为-30.3亿元。此外,乐视网2017年至2019年的财报,均被会计师出具非标意见。在2019年年报中,审计机构认为,财务报表没有对公司如何消除对持续经营的重大疑虑作出充分披露,注册会计师无法获取充分、适当的审计证据。2017年则是因为关联方以外的部分其他单项金额重大的应收账款、单项金额不重大的应收账款和其他应收款计提获取充分、适当的审计证据等。乐视网26日晚间也提示风险称,2019年审计报为保留意见,2019年年末净资产、全年净利润均为负,股票存在年报披露后十五个交易日内,被深交易所终止上市的风险。倘若能追回贾跃亭方面的数十亿资金占用、违规担保,乐视网将能缓解百亿资金和债务压力。不过,即便这些问题解决,依然难以解决乐视网净资产为负、2019年净利润亏损的局面。通过股权质押,贾跃亭已经成功"金蝉脱壳",但众多投资者、债权金融机构却将迎来一个个难眠之夜。年报数据显示,截至2019年12月底,乐视网股东数量仍有280767户,贾跃亭持有的剩余9.2亿股,已经全部被冻结,其中8.57亿股依旧处于质押状态。乐视网的前十大股东中,有四家公募基金。其中,持股最多的一家,通过两只基金共计持有乐视网约4430万股,持股比例合计1.12%,另外三家分别持有1861万股、1517万股、1348万股,持股比例为0.47%、0.38%、0.34%。2019年5月13日,因2018年净资产为负,乐视网股票开始实施暂停上市。暂停上市前股价为1.69元,市值67.42亿元。相较于巅峰时超过1600亿元的总市值,累计缩水96%。

2020年04月27日 10:53